Eiendomsskattens vilkårlighet

Tekst: Ingvild Vartdal
Publisert i Finansavisen 26 november 2011.

Utgangspunktet for fastsettelse av eiendomsskatt er at denne kan utgjøre inntil 7 promille av eiendommens verdi. Hva er så eiendommens verdi? Her er det at usikkerheten begynner. Eiendomsskatteloven fra 1975 angir at verdien skal fastsettes til verdien som eiendommen ble satt til ved ligninga året før skatteåret. MEN denne bestemmelsen er, mer enn 30 år etter vedtagelsen, fortsatt ikke trådt i kraft. Gjeldende byskattelov fa 1911 sier at eiendomsskattegrunnlaget skal fastsettes til den verdi som"eiendommen efter sin beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet antages at kunne avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg". Utgangspunktet er altså eiendommens omsetningsverdi. Normalt sett skulle dette gi en relativt klart retningslinje for kommunenes takstmenn med hensyn til hvordan takseringen skal foretas. Omsetningsverdien er jo nettopp det takstmennene ofte får i oppdrag å fastsette. I forhold til eiendomsskatt har det imidlertid vist seg å ikke være like enkelt. Hva er omsetningsverdi? Er det substansverdi? Teknisk verdi? Kapitalisert leieverdi? osv.

Høyesterett har sagt at omsetningsverdien kan fastsettes i samsvar med substansverdi, det vil si gjenanskaffelsesverdien med fradrag for eventuell slit og elde - med andre ord teknisk verdi. Det forhold at Høyesterett har åpnet for at omsetningsverdien kan fastsettes i samsvar med teknisk verdi, gir for det første stor risiko for forskjellsbehandling mellom skattyterne avhengig av hvor de er lokalisert. Dette har sin naturlige sammenheng med at teknisk verdi ofte ligger nærmere omsetningsverdien i sentrale strøk enn hva som er tilfellet i distriktet. Gjenanskaffelsesverdien på et næringsbygg i distrikts-Norge vil i de langt fleste tilfeller være høyere enn hva en kan forvente at eiendommen omsettes for i det frie markedet.

Et eksempel fra praksis som viser konsekvensene av dagens regler, er et tilfelle der et produksjonslokale beliggende på Nordvestlandet ble kjøpt fra et konkursbo for kr 4 000 000. Til tross for dette, fastsatte takstnemnda i vedkommende kommune - med støtte i Høyesteretts praksis - eiendomsskattegrunnlaget til kr 20 000 000. Dette motiverer neppe til investeringer i distriktet.

I tillegg til at den beregningsmetode som er anerkjent av Høyesterett i seg selv skaper store forskjeller mellom de forskjellige landsdeler, vil metoden også åpne for forskjellsbehandling innad i en kommune. Dette har dels sammenheng med at eiendommens tekniske verdi kan være vanskelig å fastsette, og at det dermed åpnes for et betydelig skjønn ved takseringen. Hensynet til skattyternes rettssikkerhet tilsier da at det finnes klare retningslinjer for dette skjønnet. Dernest kommer det forhold at verdsettelsesprinsippet er relativt vanskelig å sette seg inn i for ufaglærte. I denne sammenheng vil nok langt på vei også kommunens representanter være ufaglærte, og de vil dermed i mange tilfeller måtte legge avgjørende vekt på den verdi som angis av takstmann, selv om verdien objektivt sett framstår som urimelig.

I en sak som har versert siden 2008 ble det nå nylig avdekket at det i den opprinnelige taksten som kommunen hadde basert sin vurdering på, hadde skjedd en saksbehandlingsfeil. Hvordan denne feilen oppsto vites ikke, men det er et faktum at verken kommunens takstmann eller kommunen selv - til tross for stor motstand fra vedkommende skattyter - ikke oppdaget denne feilen før i forbindelse med forberedelsen til lagmannsretten. Ut fra pressemeldingen som ble sendt fra kommunen, hadde saksbehandlingsfeilen medført at vedkommende selskap hadde fått fastsatt et eiendomsskattegrunnlag som avvek vesentlig fra andre eiendommer i kommunen. Verdien ble redusert til ca 1/3, når man la til grunn samme prinsipper for taksering som for andre eiendommer i kommunen. Selv om urimeligheten i forhold til andre eiendommer i kommunen må ha vært åpenbart gjennom hele saksbehandlingen, må en i denne saken således legges til grunn at det ikke forelå tilstrekkelig kompetanse hos kommunenes representanter til å avdekke dette. Saken viser også at det kan være svært tid- og ressurskrevende for skattyterne å skulle angripe kommunens takstgrunnlag. Det være seg både i form av direkte økonomiske kostnader og med hensyn til de betydelige ressurser i form av feil fokus i som en slik prosess medfører.

De erfaringene vi har knyttet til praktiseringen av gjeldende regler for eiendomsskatt, samt at stadig flere kommuner innfører eiendomsskatt, tilsier at det haster med å få vedtatt klare retningslinjer for hvordan takstgrunnlaget skal fastsettes. Slik klargjøring må også innbefatte at en tar hensyn til den verdidifferanse som geografisk beliggenhet utgjør. Man har sett noe av den samme vilkårligheten også ved fastsettelse av skattegrunnlaget på fritidseiendommer, som i enkelte kommuner gjennomgående takseres høyere enn boligene til deres egne fastboende. Når man samtidig vet at eiendomsskatten i realiteten er en ekstra formuesskatt, basert på brutto verdier, er det desto mer forståelig at mange skattytere reagerer på uforutsigbarhet og forskjellsbehandling.

Published