Høyesterett avklarer leietakers ansvar ved hærverk og brann

Saken (HR-2026-1344-A) gjaldt et Nav-kontor i Trondheim der to besøkende forsettlig tente på en sofa i mottaksområdet. Branntilløpet utløste sprinkleranlegget og forårsaket omfattende vannskader på store deler av bygget. Utbedringen tok ett år og kostet over 4,4 millioner kroner.

Utleieren og forsikringsselskapet krevde beløpet dekket av leietakerne og deres forsikringsselskap. Kravet var basert på leieavtalen, som fulgte meglerstandarden (4. utgave 03/13). Tingretten ga utleieren medhold, men Frostating lagmannsrett frikjente leietakerne. Høyesterett forkastet anken, og leietakerne vant dermed også i Høyesterett.

Leieavtalens punkt 13 (2) pålegger leietakeren å utbedre skader etter "innbrudd og/eller hærverk". Utleieren anførte at ildspåsettelse er hærverk, og at leietakeren derfor måtte dekke alle følgeskader. Høyesterett var ikke enig. Retten la til grunn at "hærverk" i dagligtalen betyr forsettlig skade på andres eiendom, typisk tagging, ruteknusing og lignende avgrenset skadeverk. Ildspåsettelse som utløser en selvgående brann med massive vannskader, faller utenfor denne kjernen. Jo mer omfattende følgeskaden er, desto fjernere er den fra det ordet naturlig dekker.

Høyesterett la også vekt på avtalens indre sammenheng: "vedlikehold" er løpende arbeider for å kompensere for slit og elde, ikke gjenoppbygging etter store tilfeldige skader. Fristreglene i standardkontrakten – utbedring "uten ugrunnet opphold" og en 14-dagers tilleggsfrist ved mislighold –passer åpenbart dårlig for utbedringer som tok ett år. At leietakers forsikringsplikt etter punkt 16 (3) bare dekker dører og vinduer, trakk i samme retning: hadde ansvaret vært videre, ville forsikringsplikten vært formulert tilsvarende.

Utleieren anførte i tillegg at leietakerne var ansvarlige etter punkt 19 (1), som pålegger erstatningsansvar for skade som skyldes "andre personer som han har gitt adgang til eiendommen". Argumentet var at bestemmelsen innebærer et rent objektivt ansvar for tredjemanns handlinger.

Høyesterett avviste dette. Med støtte i KLP-dommen fastslo retten at "skyldes" ikke er et rent årsakskrav – bestemmelsen krever at leietakeren har misligholdt leieavtalen. Dette gjelder for alle persongrupper i punkt 19 (1), herunder tredjepersoner gitt adgang. Mislighold kan for eksempel foreligge dersom leietakeren har forsømt nødvendige sikkerhetstiltak etter aktsomhetsplikten i punkt 10 (1). Siden utleieren ikke anførte konkret mislighold fra Nav eller kommunens side, førte heller ikke dette grunnlaget frem.

Dommen er et godt eksempel på hvordan Høyesterett tolker ordlyden i en standardavtale mellom profesjonelle parter. Retten legger objektiv tolkning til grunn og går systematisk gjennom meglerstandarden: først analyseres ordet "hærverk" språklig – hva det dekker i dagligtale og hvilke eksempler som faller innenfor. Deretter vurderes sammenhengen med øvrige bestemmelser, fristreglene for utbedring, endringsparagrafen i punkt 15 og forsikringsbestemmelsen i punkt 16 (3). Avtalens ulike deler leses samlet for å komme frem til et helhetlig resultat. For den som bruker meglerstandarden, er dette en påminnelse om at ordvalg og presisjon er avgjørende for hvilket ansvar som pålegges partene.

Den nye meglerstandarden for næringsbygg (8. utgave 2025) gjelder for nye leieforhold. Dommen er direkte relevant, men med en viktig nyanse: erstatningsansvarsklausulen i punkt 21.1 er endret i den nye standarden.

Den nye standarden slår eksplisitt fast at leietakeren er ansvarlig for skade som "skyldesforsett eller uaktsomhet" fra de oppregnede personene – herunder tredjepersoner gitt adgang. Den gamle formuleringen sa bare "skyldes" leietakeren og de oppregnede personene. Høyesterett tolket denne ordlyden i KLP-dommen slik at leietakeren måtte være i mislighold. Ordlyden i den nye standarden kan derimot tilsi at leietakeren er ansvarlig uten selv å være i mislighold, dersom en tredjeperson opptrer forsettlig eller uaktsomt – noe brannstifterne utvilsomt gjorde. Under den nye standarden ville utleieren hatt et vesentlig sterkere grunnlag for erstatningskravet. Spørsmålet er likevel ikke avklart i rettspraksis. En alternativ tolkning er at "forsett eller uaktsomhet" fortsatt retter seg mot leietakeren selv, slik at misligholdsvilkåret fra KLP-dommen videreføres. Formuleringen vil trolig måtte prøves for domstolene.

For utleiere bekrefter dommen at vedlikeholdsklausulen i meglerstandarden ikke overfører risikoen for store tilfeldige skader, selv om den utløsende handlingen er et forsettlig hærverk. Utleiere som ønsker å legge slik risiko på leietakerne, må gjøre dette uttrykkelig i avtalen.

For leietakere er dommen en påminnelse om at aktsomhetsplikten etter leieavtalen kan få praktisk betydning dersom man unnlater nødvendige sikkerhetstiltak overfor besøkende som kan forårsake skade. 

For begge parter i nye leieforhold understreker dommen at det er viktig å forstå rekkevidden av ansvarsbestemmelsene i punkt 21.1 i den nye standarden. Endringen i ordlyden kan ha større praktisk betydning enn den først fremstår, og partene bør vurdere om det er behov for å klargjøre bestemmelsen i den konkrete leieavtalen.