Høyesterett avklarer reklamasjonsfristen ved hevingskrav etter avhendingsloven

Eiendommen ble solgt i juni 2023 og overtatt i oktober samme år. Den 27. oktober 2023 kontaktet den ene kjøperen Statens vegvesen for nærmere informasjon om veiprosjektet som var omtalt i salgsoppgaven. Svaret kom samme dag og ga detaljerte opplysninger om fylkesveien - blant annet planlagt omlegging, økt trafikk og støyproblemer. Dette var ikke tilstrekkelig opplyst i salgsoppgaven.

Avhendingsloven § 4-13 andre ledd krever at kjøperen gir melding om heving "innan rimeleg tid" etter at mangelen ble kjent - den særskilte reklamasjonsfristen. Den skiller seg fra den nøytrale fristen i § 4-19 ved å ha et annet, og potensielt senere, utgangspunkt. Meldingen må dessuten gjøre det klart at kjøperen ønsker å gå fra avtalen.

Høyesterett tok blant annet stilling til når fristen begynte å løpe og hvor lang den var.

Fristen begynner å løpe når kjøperen kjente eller burde ha kjent til omstendigheter som gjør det til en "realistisk mulighet" at heving vil være rettmessig. Dette tidspunktet kan ligge senere enn utgangspunktet for den nøytrale reklamasjonsfristen.

I denne saken satte Høyesterett friststarten til 27. oktober 2023 - dagen kjøperne fikk utfyllende informasjon fra Statens vegvesen. Utgangspunktet var tidlig, men skyldtes at de avgjørende opplysningene kom kjøperne i hende kort tid etter overtakelsen.

Rettspraksis om den nøytrale reklamasjonsfristen legger til grunn at tre måneder normalt er "i ytterkanten" av hva som er rimelig. Høyesterett la til grunn at denne veiledningen også gjelder den særskilte fristen, selv om heving er en mer alvorlig sanksjon og vurderingen kan ta noe lengre tid. Det kan ikke fastsettes en absolutt frist - lengden må ses i sammenheng med friststarten.

Det forelå ingen særlige forhold som tilsa en lengre frist. Fristen utløp dermed i slutten av januar 2024, og begge varslene - i februar og mars - var for sent fremsatt.

Dommen presiserer også kravene til innholdet i en hevingsreklamasjon. Det må fremgå klart at kjøperen ønsker å gå fra avtalen. I saken sendte kjøpernes advokat et varsel 19. februar 2024 og et uttrykkelig hevingskrav 13. mars 2024. Februarvarselet var ikke tilstrekkelig klart, og Høyesterett la til grunn at gyldig reklamasjon tidligst forelå 13. mars. Det var likevel uten betydning for resultatet, idet begge datoer var etter fristutløpet i januar 2024. Høyesterett kommenterte likevel at februarvarselet kunne ha vært tilstrekkelig dersom det var sendt av kjøperne selv, ikke av en advokat.

Kjøperne anførte at selgerne hadde opptrådt grovt uaktsomt, og at reklamasjonsfristen derfor ikke gjaldt, jf. § 4-13 andre ledd andre punktum. Høyesterett var ikke enig. Salgsoppgaven inneholdt oppdatert informasjon om E39, og det fremgikk at det pågikk reguleringsarbeid knyttet til fylkesveien. Selv om opplysningene om fylkesveien burde vært mer utfyllende, utgjorde ikke dette et "markert avvik fra vanlig forsvarlig handlemåte".

Kjøpere som vurderer heving, må handle raskt. Fristen begynner å løpe når kjøperen har nok kunnskap til å se at heving kan være aktuelt - ikke først når alle detaljer er klarlagt.

For selgere og forsikringsselskaper bekrefter dommen at reklamasjonsreglene gir reelt vern mot sene hevingskrav – også der det foreligger en mangel. Venter kjøperen for lenge, kan hevingsretten gå tapt selv om de øvrige vilkårene er oppfylt. 

Dommen er også relevant for kjøp av næringseiendom basert på meglerstandarden, både hva gjelder innholdet av reklamasjonskravet og for hevingsspørsmålet. Meglerstandarden bygger i stor grad på bakgrunnsretten, og henviser også til kjøpslovens regler om heving.