Lovendringer fra nyttår – betydninger for eiendomsbransjen

Nedenfor følger en kort presentasjon av de nevnte endringene og et utvalg andre mindre lovendringer med betydning for eiendomsbransjen.

Stortinget vedtok den 22. desember 2023 å innføre krav til kjønnsbalanse i styrer i norske foretak av en viss størrelse. Lovendringene i foretakslovgivningen medfører at foretak av en viss størrelse må ha et styre som består av minst 40 % av hvert kjønn.

Foretak som på sikt vil omfattes av reglene er:

• Aksjeselskaper, samvirkeforetak eller boligbyggelag som enten har mer enn 50 millioner kroner i samlede drifts- og finansinntekter, eller flere enn 30 ansatte. Det samme gjelder ansvarlige selskaper som bare har juridiske personer som deltakere

• Samvirkeforetak eller boligbyggelag med flere enn 500 medlemmer/andelseiere
• Stiftelser som er næringsdrivende eller som har utdeling som formål, eller der en offentlig myndighet velger minst ett styremedlem
• Foretak som allerede er underlagt krav (allmennaksjeselskaper mv.)

De nye reglene gjelder imidlertid kun dersom styret har tre eller flere medlemmer. Foretak som i utgangspunktet omfattes av de nye reglene, berøres derfor ikke dersom foretakets styre består av ett eller to styremedlemmer.

Reglene vil bli innført trinnvis basert på foretakenes omsetning. Første trinn skal oppfylles senest 31. desember 2024, og gjelder for foretak med mer enn 100 millioner kroner i samlede drifts- og finansinntekter (per 31. desember 2023). Deretter vil reglene utvides årlig frem til 2028 hvor reglene til slutt skal gjelde foretak med flere enn 30 ansatte eller med mer enn 50 millioner kroner i samlede drifts- og finansinntekter. Det er anslått at reglene i 2028 vil omfatte ca. 20 000 foretak. Overgangsreglene er nærmere beskrevet i forskriften: Forskrift om overgangsordning for krav til kjønnssammensetning i styret i foretak - Lovdata.

Vi anbefaler alle eiendomsaktører og selskaper som er omfattet av de nye reglene til å foreta en gjennomgang av styresammensetningen, slik at man sikrer etterlevelse av de nye skjerpede kravene til kjønnssammensetning i styret.

Dagligvareaktører som legger begrensninger på bruken av en eiendom kan hindre eller gjøre det vanskeligere for konkurrenter å etablere seg på eiendommen, også etter at eiendommen er solgt videre. Konsekvensen er svekket konkurranse i dagligvarebransjen. For at flere aktører lettere skal få tilgang til gode butikklokaler, har Regjeringen i ny forskrift forbudt etablering av negative servitutter i dagligvaremarkedet. Forskriften trådte i kraft 1. januar 2024. Regjeringen vurderte også et forbud mot eksklusive leieavtaler, men konkluderte med at det var behov for en nærmere kartlegging av bruken av slike avtaler i dagligvaremarkedet.

Av forskriftens § 1 første avsnitt fremgår det at det er forbudt for foretak som driver virksomhet som tilsvarer salg av dagligvarer, eller som har kontroll over foretak som driver slik virksomhet, å etablere rettigheter til å nekte bruk av eiendom foretaket ikke selv eier, til dagligvarevirksomhet. Bestemmelsen gjelder etablering av negative servitutter, og omfatter ikke negative servitutter som allerede var etablert da loven trådte i kraft. Næringsminister Jan Christian Vestre har imidlertid uttrykt at det forventes at dagligvareaktørene også sletter servitutter som er stiftet før forskriften trådte i kraft.

Etter forskriftens § 2 kan Konkurransetilsynet gi pålegg om at negative servitutter som er stiftet i strid med forbudet i § 1, skal slettes fra grunnboka. Dersom det ikke er sendt anmodning om sletting innen to måneder etter at pålegget ble gitt, kan Konkurransetilsynet fastsette løpende tvangsmulkt fram til det blir sendt slik anmodning.

Størrelsen på eventuelle tvangsmulkter er enn så lenge ukjent, og det vil bli interessant å se hvor tilsynet legger seg mht. mulktens størrelse. Eiendomsbesittere som vurderer å leie ut eiendom til leietakere som kan rammes av den nye forskriften bør også vurdere om leieforholdet kan rammes av forbudet.

Av nye pbl. § 28-10 første ledd følger det at tiltakshaver skal gjennomføre tiltak slik at overvann i størst mulig grad infiltreres eller fordrøyes på eiendommen. Forsvarlig avledning skal sikres og opparbeides så langt det er nødvendig. Første og andre punktum gjelder så langt ikke annet er bestemt i arealplan. Det er viktig å merke seg at kommunen etter § 28-10 annet ledd kan avslå søknader der krav til håndtering av overvann på egen eiendom ikke er oppfylt. Dette er altså en selvstendig avslagshjemmel ved byggesaksbehandlingen av nye tiltak.

Etter ordlyden må man forvente strengere krav til håndtering av overvann på egen tomt. Dette kan by på utfordringer der grunnforholdene vanskeliggjør kompliserte løsninger og i prosjekter med lite tilgjengelig tomteareal.

Slik lovbestemmelsen er utformet er det nærliggende å tro at overvannshåndtering vil få enda større fokus i planprosessene fremover. Det blir også spennende å se hvordan hver enkelt kommune utøver kompetansen til å fastsette nærmere krav i arealplanen.

Flere kommuner er her allerede i gang med å lage egne styringsdokumenter for overvannshåndteringen. Her vil vi trekke frem at Oslo kommune nylig utarbeidet en overvannsveileder som inneholder retningslinjer og veiledning for overvannshåndtering.

Forsinkelsesrenten økes med 0,75 prosentpoeng og fastsettes til 12,5 prosent. Satsen for standardkompensasjon for inndrivelseskostnader er satt til 470 kroner.

Tinglysingsgebyret for fast eiendom reduseres til 500 kroner for både papirbasert og elektronisk innsending.