Nyhetsbrev entreprise november 2021

En entreprenør hadde ført opp et boligkompleks etter kontrakt med et utbyggingsselskap. Bygningene ble i 2006 overlevert til borettslaget. Utbyggingsselskapet, som var et såkalt single purpose selskap, ble oppløst og slettet i 2011. I 2017 tok borettslaget ut forliksklage mot entreprenøren med krav om prisavslag og erstatning knyttet til to forhold. Ett av forholdene, som gjaldt mangelfull utførelse av vinduer i fellesarealer, ble behandlet av Høyesterett.

Kravet på erstatning var fremsatt både på grunnlag av alminnelige erstatningsrettslige regler (såkalt deliktsansvar) og kontraktsrettslige direktekravsregler (bustadoppføringslova § 37 og ulovfestet rett). Kravet på deliktsgrunnlag var basert på at entreprenøren hadde brutt sine plikter etter plan- og bygningsloven i kraft av å ha påtatt seg rollen som ansvarlig søker og ansvarlig utførende og kontrollerende for tømrerarbeidene i prosjektet.

Lagmannsretten hadde kommet til at kravet på grunnlag av kontraktsrettslige regler var foreldet etter foreldelsesloven, men at entreprenøren kunne holdes ansvarlig etter alminnelige erstatningsrettslige regler. Et krav etter sistenevne ansvarsgrunnlag var ikke foreldet, ettersom foreldelsesreglene ikke er de samme som for krav som bygger på kontrakt, se foreldelsesloven §§ 3 og 9.

Spørsmålet for Høyesterett var for det første om bustadoppføringslovas ansvarsregler i dette tilfellet kunne suppleres med ansvar etter alminnelig erstatningsrett. Det ble i denne forbindelse anførte av entreprenøren at en slik supplering ikke kunne tillates fordi det ville innebære en omgåelse av intensjonen med de begrensninger lovgiver har satt gjennom reklamasjons- og foreldelsesreglene.

Høyesterett fant imidlertid med henvisning til de tre dommene Bori (Rt. 2015 s. 276), Branncelle (HR-2017-1834-A) og Solem (HR-2020-312-A), at det ikke var tvilsomt at supplerende ansvarsregler kunne påberopes ved siden av bustadoppføringslovas regler, med den virkning at entreprenørens ansvar utvides i tid. Til innvendingen fra entreprenøren om at dette vil gripe inn i kontraktsreguleringen av ansvarsspørsmålet, uttalte Høyesterett at de avgrensningskriteriene som var trukket opp i Bori-dommen, også må ha hatt denne innvendingen for øye. På dette punktet innebærer dommen en tydeliggjøring av gjeldende rett.

Det andre spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om det i den aktuelle saken var grunnlag for ansvar for entreprenøren overfor tredjemann etter alminnelig erstatningsrett, for brudd på pliktene som ansvarlig etter plan- og bygningslovens regler. At entreprenører ved overtredelse av plikter etter loven har et ansvar overfor det offentlige, følger som kjent av pbl. § 23-1, jf. §§ 32-8 og 32-9.

Høyesterett tok igjen utgangspunkt i de tre overnevnte dommene og uttalte at de gir anvisning på en streng norm. Det skal "mye" til før et slikt ansvar inntrer. Videre ble det vist til de momentene som tidligere var trukket opp i rettspraksis, nemlig "tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter". Det legges til grunn at de ulike momenter er delvis overlappende. Det kreves at tredjemann er "blitt påført et betydelig tap" og er "satt i en vanskelig situasjon". Ansvar anses nærliggende der pliktbruddets karakter er "grovt", for eksempel fordi det er knyttet til grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta. Som eksempel nevnte Høyesterett pliktbrudd av betydning for sikkerhet og helse.

I den konkrete vurderingen kom Høyesterett til at det var klart at det ikke var grunnlag for ansvar etter den strenge normen som er etablert i rettspraksis. Det ble bl.a. vist til at de påberopte feilene beløpsmessig var beskjedne.

Avgjørelsen er den fjerde i rekken av dommer som gjelder tredjemanns rett til å fremme erstatningskrav mot ansvarlige etter plan- og bygningsloven på grunnlag av alminnelig erstatningsrett.