Newsletter

Säkerheter i hyresavtal – vad gäller vid konkurs och rekonstruktion?

Published:

Building windows

Säkerheter i form av deposition och bankgaranti är, vid sidan av moderbolagsborgen, vanligt förekommande säkerheter som efterfrågas av hyresvärden vid ingående av kommersiella hyresavtal. Det rådande ekonomiska läget har lett till en alltmer ansträngd hyresmarknad med ökad risk för att hyresgäster hamnar på obestånd och inleder företagsrekonstruktion eller konkurs. Genom att kräva säkerhet när hyresavtalet ingås minskar hyresvärden sin exponering i en sådan situation.

Om säkerhet saknas är prognosen för betalning i konkurs ofta dålig. Utdelning på oprioriterade fordringar i konkurs är i regel låg om den alls kommer ifråga. Även vid rekonstruktion är utsikterna till betalning ofta begränsade. Hyresvärdens krav, i den mån hyresgästen inte begär fullföljd av hyresavtalet, omfattas av skuldnedskrivning i rekonstruktionsplanen, en nedskrivning som ofta kan bli betydande.


Vad gäller då om hyresvärden har säkerhet i form av deposition eller bankgaranti och hyresgästen försätts i konkurs eller inleder företagsrekonstruktion?


Vid deposition betalar hyresgästen ett överenskommet belopp till hyresvärden. Om depositionen sker genom att hyresgästen överlämnar ett överenskommet belopp som säkerhet för hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet och hyresvärden håller beloppet avskilt på ett särskilt konto bör säkerheten ses som en sakrättsligt skyddad handpant i lös egendom. Genom handpant säkerställda krav är förenade med förmånsrätt enligt 4 § p. 3 förmånsrättslagen. Sådan säkerhet har många fördelar i hyresgästens konkurs. Hyresvärden står först på tur när det gäller att få betalt ur pantsatta medel och kan, förutsatt att hyresvärden kan styrka sin fordran upp till det pantsatta beloppet, tillgodogöra sig panten utan att först bevaka sin fordran i konkursen. Säkerhet genom sådan deposition (handpant) har fördelar även om hyresgästen inleder företagsrekonstruktion. Även i rekonstruktionsfallet kan hyresvärden ta pantsatta medel i anspråk för hyreskrav, förutsatt att rekonstruktionen inte äventyras. Rekonstruktörens godkännande måste visserligen inhämtas men godkännande bör i regel lämnas eftersom åtgärden inte bör påverka rekonstruktionen. Vid säkerhet genom deposition har hyresvärden också direkt kontroll över pantsatta medel och behöver inte vända sig till annan för att få betalt.


En bankgaranti innebär att hyresgästens bank går i borgen för hyresgästens åtaganden enligt hyresavtalet, upp till ett i bankgarantin angivet belopp. I garantiförbindelsen anges vilka åtaganden som omfattas samt vilka krav som gäller för utbetalning under garantin. I många fall är det tillräckligt att hyresgästen är i betalningsdröjsmål för att betalning ska falla ut. Om hyresgästen försätts i konkurs kan hyresvärden vända sig direkt till banken med sitt krav och behöver inte vänta på utdelning i konkursen. Samma sak gäller om hyresgästen inleder företagsrekonstruktion. Det kan dock vara bra att underrätta konkursförvaltaren respektive rekonstruktören om att bankgarantin kommer att tas i anspråk för att säkerställa att det inte finns några invändningar mot hyreskravet. Bankens regressfordran mot hyresgästen får, i den mån den inte täcks av eventuell säkerhet, anmälas i konkursen respektive rekonstruktionen.


Det är viktigt att depositionsavtalet respektive bankgarantin formuleras på så sätt att hyresgästens samtliga skyldigheter enligt hyresavtalet omfattas. Om säkerheten endast gäller skyldigheten att betala hyra finns risk för att hyresvärdens skadeståndskrav på grund av hyresavtalets förtida upphörande vid konkurs eller rekonstruktion inte täcks av säkerheten utan endast förfallna hyreskrav.


Säkerheter ska alltid ställas när hyresavtalet mellan parterna ingås. Om säkerhet ställs senare och när hyresgästen redan är i betalningsdröjsmål finns en risk för återvinning av säkerheten i hyresgästens konkurs. Det är dock i sin ordning att ny säkerhet ställs efter att den ursprungligen ställda säkerheten försämrats enligt 12 kap. 28 § jordabalken.


Sammanfattningsvis utgör såväl depositioner (handpant) som bankgarantier säkerheter med stora fördelar om hyresgästen skulle försättas i konkurs eller inleda rekonstruktion. Genom säkerheterna garanteras betalning upp till ett visst belopp och hyresvärdens risk för förluster minimeras. Det är dock viktigt att säkerheterna täcker samtliga åtaganden enligt hyresavtalet och att säkerheten ställs vid hyresavtalets ingående.