Utbyggers utarbeidelse av forslag til områdereguleringsplaner

Større utviklings- og transformasjonsområder er ofte underlagt krav til utarbeidelse av områdereguleringsplaner. Først når felles områdereguleringsplan er vedtatt kan utbyggere gå videre med egen detaljreguleringsplan og prosjektgjennomføring.

Det er bare kommuner som kan utarbeide områdereguleringsplaner, se plan- og bygningsloven § 12-2. Kommunene har imidlertid begrensede ressurser til arealplanarbeid hvor kommunen selv er forslagsstiller, og ofte ser man at planarbeid knyttet til infrastruktur, skoler og friarealer mv. gis prioritet. Konsekvensen er at utarbeidelse av områdeplaner for by- og boligutvikling ikke går så fort som private utbyggere ønsker.

Dette gjør at private utbyggere ofte blir ventende på en offentlig områderegulering før man kan iverksette egen (privat) detaljregulering og utvikling. Erfaringsmessig er dette en kilde til frustrasjon hos utbyggere som er klare til å iverksette egne detaljplanprosjekter.

I slike situasjoner er ikke utbyggerne uten virkemidler. Plan- og bygningsloven § 12-2 åpner for at kommuner kan "overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering". I dette ligger det store muligheter for effektivisering av områdeplanarbeidet, gjennom at private utbyggere kan utarbeide store deler av innholdet i en områderegulering.

Som regel vil den private parten (utbygger) ha en sterk interesse i at områdeplanarbeidet går raskt, siden områdeplanen er et vilkår for påfølgende privat detaljregulering- og utvikling. Derfor er det ofte også en vilje hos utbygger til å påta seg store deler av arbeidsinnsatsen forbundet med å utarbeide en områdereguleringsplan. Deltakelse i utarbeidelsen av områdeplanen gir også utbygger mulighet til å være med på utformingen av områdeplanens innhold, noe som kan sikre god kompatibilitet mellom områdeplanen og senere detaljreguleringer.

Kommunene får på sin side frigjort kapasitet til annet planarbeid samtidig som politisk ønskede områdereguleringer raskere kan bli realisert.

En mer effektiv reguleringsprosess kan – i det lange løp – være ressursbesparende for utbyggerne som får en kortere prosjekthorisont ved raskere områderegulering. Kostnadene man pådrar seg ved å bistå kommunen kan derfor være en nyttig investering i en raskere salgsstart og prosjektgjennomføring.

Vår erfaring er at kommunene og de private utviklerne ofte ikke er bevisst på at loven uttrykkelig lar kommunene sette bort store deler av planarbeidet for områderegulering til private. Hvis krav til områderegulering er til hinder for detaljregulering og utvikling, oppfordrer vi utbyggerne til å gå i dialog med kommunen om at den private utbyggeren kan utarbeide forslaget til områdeplan.