Endringer i plan- og bygningsloven og ny rettspraksis om ekspropriasjonsvederlag

Ved årsskiftet kom det nye lovregler om tiltak på eksisterende byggverk i plan- og bygningsloven. Lovens kapittel 31 er blitt revidert for å gjøre bestemmelsene om eksisterende byggverk tydeligere, både for kommunene og for tiltakshavere. Formålet med lovrevisjonen er å forenkle det som lenge har vært et komplisert felt, med uklare grenser for hva som er tillatt og hva som krever søknad når man foretar tiltak på eksisterende bygninger.

Samtidig med revisjonen av bestemmelsene i kapittel 31 er det utarbeidet en digital veileder for tiltak på eksisterende bygg. Veilederen skal hjelpe brukerne til å vurdere om ulike tiltak krever søknad, og om TEK17 får anvendelse. En slik veileder har lenge vært etterspurt av bransjen.

De nye reglene innebærer tydeligere regulering av hvilke arbeider på eksisterende byggverk som er omfattet av lovens byggesaksbestemmelser. De nye reglene er også tydeligere på hvilke krav i lovgivningen som skal overholdes for ivaretakelse av krav til teknisk utførelse, sikkerhet, miljøhensyn, og hensynet til omgivelsene ved tiltak på eksisterende bygg.

Grensedragningen knyttet til når man utløser kravene i TEK17 ved tiltak på eksisterende bebyggelse har lenge vært komplisert og skapt mye hodebry. Departementet har derfor vært særlig opptatt av å tydeliggjøre sammenhengen mellom ulike tiltak på eksisterende bygninger og reglene i byggteknisk forskrift (TEK17). Den nye veilederen er ment å gjøre denne vurderingen mer forutsigbar enn det som har vært situasjonen hittil.

Plikten til å holde byggverk i forsvarlig stand er også gjort tydeligere, og myndighetene er gitt klare hjemler for pålegg som skal gjennomføre dette formålet.

Det er verdt å merke seg at det primært er eieren av bygningen som er ansvarssubjektet etter lovbestemmelsene som nå er trådt i kraft. Dette er en videreføring av gjeldende rett, og innebærer i seg selv ikke noe nytt. Departementet har påpekt at dersom bygningen er leiet ut e.l. så kan det være leietaker som holdes ansvarlig. Også dette er en videreføring av gjeldende rett, men siden spørsmålet om hvem som skal holdes ansvarlig ofte vil kunne by på utfordringer i kommersielle leieforhold, så bør gårdeiere være særlig bevisst denne ansvarsfordelingen.

Høyesterett har nylig avsagt to dommer om problemstillinger knyttet til ekspropriasjonsvederlag. Dommene er nye tilskudd til et komplisert rettsområde, og vi oppsummerer innholdet nedenfor.

Etter kommersielt salg av flere utbyggingstomter ble en selger sittende igjen med en liten tomt regulert til parkformål. I 2020 ble denne tomten innløst av kommunen. Uenighet om hvilket prinsipp for erstatningsutmåling som skulle benyttes førte til at saken ble bragt inn for domstolene.

Eieren av parktomten (selgeren) anførte at erstatning ved kommunens innløsning måtte baseres på det såkalte parkprinsippet. Prinsippet innebærer at når det innenfor et utbyggingsområde settes av areal til veier, friareal og andre fellesfunksjoner, så erstattes slikt areal på linje med det arealet som bygges ut, basert på en utjevnet strøkspris. Hensynet bak prinsippet er å utjevne ulikhet som ellers ville oppstå innenfor et utbyggingsområde ved å sørge for en rettferdig fordeling av det samlede vederlaget.

Høyesterett var imidlertid ikke enig med selgeren i at parkprinsippet skulle få anvendelse i denne saken. Grunnlaget for dette resultatet var den forutgående salgsprosessen som resulterte i at eier av parktomten satt igjen med parktomten som ble ekspropriert. Parkregulering av det aktuelle arealet var en forutsetning for utbyggingen av øvrige tomtearealer, og derfor et premiss for alle tomtesalgene forut for ekspropriasjonen av parkarealet.

Høyesterett uttalte at hvis eieren skulle fått erstatning basert på parkprinsippet, ville det innebære at hun fikk vederlag for parkarealet to ganger. Når grunneier (her selgeren) i forbindelse med utbygging selger tomter i en privat transaksjon, blir både størrelsen og fordelingen av det samlede vederlaget for tomtearealene endelig fastlagt gjennom avtalene som inngås. Prising av park/friarealer o.l. måtte da være hensyntatt ifm verdifastsettelsen for utviklingsarealene som var solgt forut for ekspropriasjonssaken. Erstatning etter park/strøksprinsippet for den lille resteiendommen ville da medført en form for "dobbel kompensasjon" til eieren av parktomten for det aktuelle arealet.

Lagmannsrettens overskjønn ble derfor opphevet, og saken skal behandles på nytt av lagmannsretten.

I forbindelse med byggingen av nytt regjeringskvartal eksproprierte staten vei- og parkgrunn fra to eiendommer som tilhørte Oslo kommune. Nærmeste nabo til de avståtte arealene er gamle Deichmanske hovedbibliotek, som tidligere har vært eid av Oslo kommune (men som nå er solgt til private utviklere).

Kommunen anførte at byggevirksomheten og de permanente sikringstiltakene rundt regjeringskvartalet skapte ulemper for bruken av den tidligere bibliotekbygningen. Kommunen anførte at sikringstiltak mv. har redusert salgsverdien til bibliotekbygningen, og krevde verdireduksjonen erstattet av Staten. Kravet gjaldt erstatning for ulempe på gjenværende eiendom etter vederlagslovas § 8.

Konkret gjaldt saken om det området som Oslo kommune beholdt etter ekspropriasjonen utgjorde «attverande eigedom» i vederlagslovas forstand. De eksproprierte arealene og arealet som den tidligere bibliotekbygningen sto på, hadde ulike gårds- og bruksnummer. Høyesterett la, i likhet med tidligere rettsinstanser, til grunn at også arealer på ulike grunneiendommer kan utgjøre "attverande eigedom" i lovens forstand. Forutsetningen for at det skal være tilfellet er imidlertid at de ulike arealene da må kunne anses som en (samlet) driftsenhet. Det er ikke nok at tomtene ligger ved siden av hverandre og har samme eier.

I denne saken kom Høyesterett til at det eksproprierte arealet ikke nødvendigvis kunne anses som samme driftsenhet som (den separate) grunneiendommen bibliotekbygningen stod på. Siden lagmannsretten ikke hadde gjort en nærmere vurdering av denne problemstillingen ble resultatet at Høyesterett opphevde lagmannsrettens avgjørelse.

Saken skal behandles på nytt i lagmannsretten, som skal legge Høyesteretts uttalelser til grunn for sin nye vurdering av spørsmålet om de aktuelle eiendomsarealene utgjør attverande eigedom i lovens forstand.