Ny praksis fra Kartverket kan skape utfordringer ved etablering av urådighet i fast eiendom

Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom for å oppnå effektivt vern av landbrukets produksjonsarealer, jf. konsesjonsloven § 1. I utgangspunktet skulle man dermed tro at konsesjonsloven ikke var av særlig relevans i forbindelse med finansering med sikkerhet i ordinære næringseiendommer. Konsesjonsloven § 3 oppstiller imidlertid behov for konsesjonsavklaring for etablering av en rekke ulike rettigheter, dersom rettighetene er ment å vare i mer enn 10 år. Det følger blant annet av bestemmelsen at etablering av rettigheter som vesentlig innskrenker eierens adgang til å rå over en eiendom utløser behov for konsesjonsavklaring. 

Konsesjonsloven § 3 medfører at panthavere som ønsker å sikre seg urådighet i en fast eiendom må foreta konsesjonsavklaring gjennom å søke om konsesjon eller sende inn egenerklæring om konsesjonsfrihet dersom lovens vilkår for dette er oppfylt. Dette må gjøres før urådigheten kan sendes til Kartverket for tinglysing.

Behovet for konsesjonsavklaring kan være problematisk av flere grunner, blant annet på grunn av lang saksbehandlingstid hos enkelte kommuner og ulik praksis rundt krav om originaldokumenter. Videre er standardskjemaene utarbeidet av Landbruksdirektoratet utformet med tanke på erverv.  Selv om disse skjemaene ikke passer for typiske finansieringssituasjoner hvor innsender kun opptrer som panthaver, må standardskjemaene benyttes, jf. konsesjonsloven § 12 første ledd annet punktum og forskrift om konsesjonsfrihet § 2 annet ledd.

Kartverket har utarbeidet et rundskriv for tinglysingen, som oppdateres relativt hyppig. Selv om rundskrivet ikke har formell rettslig status, praktiserer Kartverket dette langt på vei som formell lov. Rundskrivet setter derfor i praksis rammene for hva Kartverket godtar, inkludert hvilken dokumentasjon og hvilke forhåndsavklaringer som kreves for å tinglyse et bestemt dokument. 

Kartverket har gjennom en ny revisjon av rundskrivet signalisert at de som hovedregel vil kontrollere om urådigheter utløser behov for konsesjonsavklaring. Kartverket skriver bl.a. at «dersom urådigheten er et forbud mot overdragelse og/eller pantsettelse, eller et generelt forbud mot å forføye over eiendommen uten samtykke fra rettighetshaver, krever vi som et utgangspunkt konsesjonsavklaring». 

Men det finnes viktige unntak, herunder dersom det klart fremgår av dokumentet at urådigheten er begrenset til maksimalt 10 år. For finansiering knyttet til næringseiendom kan en slik tidsbegrensing være uproblematisk, da lånet ofte har en løpetid under 10 år. Men vår erfaring er at problemstillingen er ukjent for flere finansinstitusjoner, slik at en tidsbegrensning ikke nødvendigvis aksepteres uten videre. Videre kan det være problematisk å få finansinstitusjoner til å signere et skjema som etter sin ordlyd knytter seg til erverv – ikke finansiering og tinglysing av en urådighet.

Både långivere og låntakere bør ha et bevisst forhold til mulig behov for konsesjonsavklaring ved tinglysing av urådigheter knyttet til fast eiendom, samt de tids- og kostnadsmessige implikasjonene dette kan ha for tinglysingen og eventuelle underliggende transaksjoner. I denne sammenhengen vil det typisk være låntaker/kjøper som bærer risikoen for egen finansiering, hvor manglende tinglysing av urådighet til fordel for kjøpers långiver ikke gir grunnlag for å utsette overtakelse, med mindre annet er særskilt avtalt. Selger vil da i normaltilfellene kunne kreve forsinkelsesrenter dersom konsesjonsavklaringer medfører utsettelse av låneutbetalingen og i tur overtakelse. Selger kan også gjøre gjeldende andre avtalte misligholdsbeføyelser – i ytterste konsekvens heving.

Dersom panthaver ikke aksepterer en presisering i selve dokumentet om at urådigheten har en varighet begrenset til maksimalt 10 år, må panthaver inngi en konsesjonssøknad eller erklæring om konsesjonsfrihet til kommunen hvor eiendommen befinner seg. I enkelte kommuner kan denne avklaringsprosessen ta lang tid, særlig dersom vilkårene for egenerklæring om konsesjonsfrihet ikke er oppfylt og panthaver må gå veien om full konsesjonssøknad.

Dersom det er tidsnød, kan en mulig løsning være at det i første omgang tinglyses et ordinært pantedokument uten urådighet, hvor det i ettertid tinglyses en selvstendig urådighetserklæring når konsesjonsforholdet er avklart. En annen løsning kan være at det etableres urådighet i aksjene i selskapet som eier eiendommen, da slik urådighet ikke krever tinglysing eller konsesjonsavklaring.

Hvilke løsninger som er å foretrekke, inkludert om en urådighet i eiendommen i det hele tatt er nødvendig, må vurderes konkret. Men for å unngå at Kartverkets praksisendring skal medføre forsinkelser, bør problemstillingen adresseres så tidlig som mulig. I denne sammenhengen er det verdt å merke seg at panthavers konsesjonsavklaring for en konkret eiendom kan skje før det foreligger signerte låne- eller sikkerhetsdokumentet. Videre vil panthavers konsesjonsavklaring være uten rettsvirkning dersom det i ettertid ikke sendes en urådighet til Kartverket for tinglysing.  Det er i så måte mulig å avklare konsesjonsforholdet allerede i den innledende finansieringsprosessen.

Vårt råd er derfor å være ute i god tid.