Newsletter

Garantiforsikring i eiendomstransaksjoner

by Anders Nitteberg Lie

Published:

City window reflection
En iøynefallende trend vi i Schjødt har sett i det norske næringseiendomsmarkedet det siste drøye året er en betydelig økning i bruken av garantiforsikringer i forbindelse med transaksjoner. I denne artikkelen ser vi nærmere på denne trenden og når slike garantiforsikringer virker mest aktuelle. Vi går også overordnet inn på prosessen rundt etablering og innholdet i slike garantiforsikringer og hva en part særlig må være bevisst på i denne forbindelse.

Trend og anvendelse


Garantiforsikring av kjøpekontrakter handler, kort oppsummert, om at en av partene i en kjøpekontrakt tegner en forsikring som dekker enkelte av selgers eventuelle avtalebrudd. Til dette kommer en rekke presiseringer og nyanser som både kjøpere, selgere og forsikringsgivere må være klare over, men essensen er altså at en del av risikoen tilknyttet en eiendomstransaksjon som partene ellers ville fordelt seg imellom, plasseres hos en tredjepart mot betaling av en forsikringspremie og tilknyttede vederlag.


Et særpreg med garantiforsikring er at selv om det er selgers ansvar som forsikres gjennom garantiforsikringen, er det gjerne kjøper som tegner selve forsikringen og som derfor også ofte fremforhandler innholdet i denne.


Schjødts team som jobber med eiendomstransaksjoner så en dobling av antall kjøpekontrakter med garantiforsikring i år 2021 sammenlignet med år 2020. Denne trenden er nærmere omtalt i vår artikkel om transaksjonsstatistikken fra 2021 her. Bakgrunnen for økningen er trolig sammensatt, men det er liten grunn til å tro at denne økningen gjelder spesielt for de transaksjonene vi i Schjødt er involvert i. Tvert imot tyder ordrelistene til de ulike forsikringsaktørene mot slutten av fjoråret på at dette er en generell trend i det norske næringseiendomsmarkedet.


Det er en rekke omstendigheter som kan gi gode grunner for partene til å avtale garantiforsikring i forbindelse med en transaksjon, og en økt bevissthet omkring slike forhold kan derigjennom kanskje forklare den økende trenden:


Vi antar at det er særlig de mer finansielle aktørene, i motsetning til de industrielle aktørene, på eiendomsmarkedet som står bak den voksende trenden rundt bruk av garantiforsikring. En industriell aktør med planer om eiendomsutvikling eller andre store endringer på eiendommen (omfattende utskiftning av leietakere for eksempel), vil ofte kunne ta større risiko tilknyttet de forhold som typisk skal dekkes av en garantikatalog, og har dermed også mindre behov for garantiforsikring i rollen som kjøper. Videre vil en industriell aktør også på selgersiden gjerne ha mindre behov for å begrense ansvaret i perioden etter transaksjonsgjennomføringen, typisk fordi reklamasjonsoppfølging i større grad inngår som en del av virksomheten og kan sees på i et større og lengre perspektiv. Der det er utpreget finansielle aktører på begge sider av bordet i en eiendomstransaksjon synes derimot garantiforsikring å være spesielt relevant, av de ovennevnte grunnene.


Tidspunkt for avklaring og prosess


Det bør tas stilling til hvorvidt det skal benyttes garantiforsikring i den aktuelle transaksjon så tidlig som mulig. Det er flere grunner til det:


For selgers del innebærer dette at det allerede i et salgsprospekt kan være hensiktsmessig med en tydelig angivelse av i hvilken grad det kan være aktuelt med garantiforsikring og en indikasjon på eventuell kostnadsfordeling.


For kjøper vil det være fornuftig å adressere dette klart og tydelig (både hvis selger har tatt det opp som tema i salgsprospekt og der det kommer opp på kjøpers eget initiativ) i budet, på lik linje med forutsetninger om kjøpesum og hva som forventes av reklamasjonsfrister og andre ansvarsbegrensninger.


Garantiforsikringens hovedtrekk


Når det gjelder selve garantiforsikringen er det noen vesensforskjeller mellom det å forhandle om innholdet i en polise kontra det å forhandle om selgers ansvar etter en kjøpekontrakt.


Der det i en alminnelig, uforsikret kjøpekontrakt er normalt at en kjøper krever skadesløsholdelser eller rene plikter til utbedringer av forhold hvor kjøper i en due diligence enten a) har avdekket konkrete avvik/feil eller b) har avdekket en konkret risiko for slike avvik/feil, så vil et forsikringsselskap som regel utelate slike funn fra en forsikringsdekning. Det vil si at for slike "funn" vil en kjøper måtte lene seg på eventuell dekning fra selger, på alminnelig måte.


Garantiforsikringens virkeområde er typisk rettet mot de generelle, uspesifiserte risikopunktene i en eiendomstransaksjon. Det vil si slike forhold som ofte er dekket av en alminnelig garantikatalog. For forsikringsgiver vil derfor en "underwriting"- prosess i hovedsak handle om å kontrollere at kjøper / kjøpers advokater har gjort en due diligence og at denne ikke gir holdepunkter for noen særlig økt risiko tilknyttet de forholdene som dekkes av garantiene.


Det vil videre medføre at der en forhandling med en selger om et bestemt risikopunkt i stor utstrekning handler om rimeligheten ved at risikoen (uavhengig av om den er stor eller liten, nært- eller fjerntliggende) plasseres hos kjøper eller selger, vil diskusjonene med forsikringsgiver ofte i større grad handle om hvorvidt det enkelte forhold utgjør en risiko som i betydelig grad overgår det generelle, uspesifiserte utgangspunktet. At et risikopunkt med rimelighet kan plasseres hos selger, er dermed ikke ensbetydende med at risikoen kan omfattes av forsikringsdekningen.


Videre vil det med en selger gjerne også forhandles om rekkevidden av selgeransvaret på bestemte risikopunkter, hvis risikoen for forholdet helt eller delvis plasseres der. Med en forsikringsgiver er vår erfaring at den diskusjonen ikke oppstår i samme grad, typisk fordi rammene for ansvaret til forsikringsgiver er gitt, eventuelt følger en mer skjematisk mekanisme der forsikringstaker selv velger hvilke beløpsmessige og tidsmessige begrensinger som gjelder (med tilhørende konsekvens for forsikringspremien).


For de garantier som lar seg dekke av forsikringen gis det normalt lengre reklamasjonsfrister enn hva som typisk oppnås med en selger i en ikke-forsikret kjøpekontrakt. En absolutt reklamasjonsfrist på to år for alminnelige garantier og syv år for fundamentale garantier virker svært innarbeidet i markedet for forsikrede kjøpekontrakter. Det virker også å ha blitt en etablert markedspraksis med en noe mer omfattende garantikatalog i forsikrede transaksjoner enn i ikke-forsikrede transaksjoner, det vil si en utvidet kjøperbeskyttelse for de generelle, uspesifiserte risikopunktene. Når det gjelder de beløpsmessige ansvarsbegrensningene tilbys det gjerne terskler med tilhørende forhåndsbestemt pris. For noen nøkkelelementer er det i større grad rom for konkret forhandling om betydning for premien underveis i prosessen, for eksempel dersom det ønskes at det ikke skal gjelde noen minimumsterskel for eventuelle garantikrav ved brudd på skatte-, avgifts- og balansegarantier.


Avslutningsvis kan det legges til en kort bemerkning om hvilke hensyn selger må ta hva gjelder etableringen av garantiforsikringen og innholdet i denne. Selger vil naturlig nok ha en mindre aktiv deltakelse i prosessen mot forsikringsgiver enn kjøper, men vil måtte avgi erklæringer tilknyttet kjennskap til garantibrudd og lignende. For selgers del er det videre i en garantiforsikret kjøpekontrakt avgjørende at selger faktisk oppnår den ansvarsfriheten som er (del av) formålet med forsikringen. Det er viktig for selger å være klar over at selgers beskyttelse først og fremst må oppnås gjennom kjøpekontrakten, og at forsikringspolisen i utgangspunktet er et avtaledokument mellom kjøper og forsikringsgiver og som selger ikke er direkte part i.


 

Do you have any questions?