Kan styret i et eierseksjonssameie fremme mangelskrav mot utbygger?

I eierseksjonsloven § 4 bokstav l fremgår det at et eierseksjonssameie er "fellesskapet av alle seksjonseierne". Et eierseksjonssameie er med andre ord en eiersammenslutning, og det er sikker rett at et eierseksjonssameie ikke utgjør en selskapsform eller en selvstendig juridisk person. Til forskjell fra det mange synes å tro, er derfor utgangspunktet at et eierseksjonssameie ikke har rettslig kompetanse til å binde den enkelte seksjonseier eller til å motta eller ta ut søksmål på vegne av eierseksjonssameiet som en enhet. Dette omtales som at eierseksjonssameiet mangler representasjonsadgang og partsevne.

Styret i eierseksjonssameiet har imidlertid en begrenset kompetanse til å representere seksjonseierne i relasjon til "felles rettigheter og plikter", jf. eierseksjonsloven § 60 første ledd. Som et eksempel på slik fellesrepresentasjon er det i eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum slått fast at styret kan "gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbygger dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller ferdigstilles av disse". I annet ledd fremgår det videre at styreleder kan saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle seksjonseierne i saker som nevnt i første ledd første, annet og tredje punktum – dvs. saker som knytter seg til felles rettigheter og plikter.

I relasjon til mangelskrav mot utbygger, er det for styrets representasjonsadgang og partsevne avgjørende at kravet gjelder «fellesareal».

Fellesareal er i eierseksjonsloven § 4 bokstav e definert som "de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene". Videre er «bruksenhet» i bokstav b definert som "et avgrenset areal […] som en seksjonseier har enerett til å bruke". At felles ganger, trapper, heiser og utearealer er å anse som fellesareal synes klart nok. Men også bygningens bærende konstruksjoner, grunnmur og utvendige tak regnes som fellesareal. Tilsvarende gjelder for fellesinstallasjoner for bl.a. vann og avløp, men slik at interne rør- og ledningsføringer i den enkelte bruksenhet faller utenfor definisjonen fellesareal. Den nærmere grensedragningen mellom «bruksenhet» og «fellesareal» faller utenfor rammene av denne artikkelen.

Et spørsmål som ofte kommer opp i praksis, er hvorvidt styret også har representasjonsadgang og partsevne ved såkalte likeartede mangelskrav som ikke gjelder fellesareal. Med likeartede mangelskrav menes samme mangel i flere bruksenheter, f.eks. at varmekablene ikke har tiltenkt effekt eller at det trekker fra terrassedører.

Selv om det kan argumenteres for at det ville vært hensiktsmessig og kostnadseffektivt at styret kunne håndtere slike likeartede mangelskrav mot utbygger, har styret ikke representasjonsadgang eller partsevne knyttet til mangler i den enkelte bruksenhet.^[1] Dette gjelder selv om samtlige bruksenheter har samme mangel.

Før det er innledet en rettslig prosess, kan styret være gitt fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier i forhandlingene med utbygger. Men dersom det reises sak for domstolen eller forliksrådet, må dette gjøres med den enkelte seksjonseier som part. Bakgrunnen for at styret ikke har representasjonsadgang eller partsevne knyttet til likeartede mangelskrav, er bl.a. at mangelsvurderingen må gjøres individuelt for hver enkelt bruksenhet og seksjonseier.

Selv om styret har representasjonsadgang og partsevne knyttet til krav som gjelder fellesareal, forutsetter dette at en eller flere seksjonseiere har et mangelskrav mot utbygger knyttet til det aktuelle forholdet. Reglene i eierseksjonsloven § 60 medfører ikke at styret eller eierseksjonssameiet som sådan får et selvstendig mangelskrav mot utbygger, og det vil være kjøpekontrakten mellom utbygger og den enkelte seksjonseier som danner grunnlag for kravet som styret kan gjøre gjeldende.[2] Har eksempelvis noen seksjonseiere tapt sine krav mot utbygger som følge av oversittelse av reklamasjons- eller foreldelsesfristen, vil styret ikke kunne fremme deres «andel» av kravet.

I tilfellene hvor styret gjør gjeldene mangelskrav mot utbygger, må det derfor foretas en konkret vurdering av om den enkelte seksjonseier har et krav mot utbygger – hvilket i større eierseksjonssameier kan bli en omfattende prosess. Sameiet kan aldri fremme et større krav enn det seksjonseierne samlet kunne gjort ved å fremme individuelle krav mot utbygger.[3] At krav forfølges av styret, og ikke den enkelte seksjonseier, medfører således ikke at seksjonseierne eller eierseksjonssameiet får en bedre rettsstilling overfor utbygger. I praksis ser vi at dette forholdet ofte misforstås, og flere eierseksjonssameier synes å tro at en reklamasjon fra styret uten videre medfører at styret kan fremme sameiernes «fulle» krav – uten hensyn til den enkelte seksjonseiers rettsstilling vis-à-vis utbygger.

Styrets kompetanse etter eierseksjonsloven § 60 er ikke eksklusiv, og det er sikker rett at også den enkelte seksjonseier kan fremme mangelskrav knyttet til fellesareal. Høyesterett har imidlertid slått fast at den enkelte seksjonseier ikke kan kreve at utbygger utbedrer fellesareal.[4] Videre kan den enkelte seksjonseier ved krav om prisavslag eller erstatning knyttet til fellesareal kun gjøre gjeldende et krav basert på sin eierandel i eierseksjonssameiet (sameierbrøken).

Dersom eierseksjonssameiet har tatt ut forliksklage eller stevning mot utbygger, stenger tvistelovens litispendens- og rettskraftsvirkninger for at en seksjonseier forfølger det samme mangelskravet på individuell basis. En dom i en sak anlagt av styret vil uten videre ha rettskraftvirkning overfor hver enkelt seksjonseier. Dommens bindende virkning overfor den enkelte seksjonseier gjelder uavhengig av om seksjonseieren var kjent med at styret hadde reist sak, og uavhengig om seksjonseieren var mot at det ble anlagt søksmål av styret. Dersom en seksjonseier i ettertid reiser individuell sak om samme forhold, skal saken avvises.

I større utviklingsprosjekter erfarer vi at det kan oppstå parallelforfølging, hvor både styret og den enkelte seksjonseier fremmer mangelskrav overfor utbygger knyttet til samme forhold. Styret og seksjonseierne kan være uenige om bl.a. mangelens årsak, omfang og utbedringsmetode, hvilket kan skape en uoversiktlig og lite håndterbar situasjon for utbygger.

Vår anbefaling vil være å ha en systematisk tilnærming til reklamasjonsprosessen, hvor man for den enkelte mangel enten forholder seg til styret eller den enkelte seksjonseier. I situasjoner hvor styret fremmer mangelskrav knyttet til påståtte feil og mangler i den enkelte bruksenhet, bør utbygger kreve at det fremlegges dokumentasjon som viser at styret har fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier. I mangel på fremleggelse av slik dokumentasjon, bør utbygger forholde seg direkte til seksjonseierne som har reklamert over det aktuelle forholdet.

^{[1] Jf. Rt. 2008 s. 293 avsnitt 23.
[2] Se Prop.39 L (2016–2017) side 192-193.
[3] Jf. NOU 2016:6 side 77.
[4] Jf. HR-2021-493-A.}