Praksisendringer for offentlig infrastruktur i utviklingsprosjekter på Østlandet

Oslo kommune har i løpet av det foregående året innført en praksisendring som fremskynder tidspunktet for når utbygger må håndtere rekkefølgekrav som skal være "sikret opparbeidet". Tidligere praktiserte Oslo kommune at oppfyllelse av slike rekkefølgekrav først måtte skje i forbindelse med igangsettelsestillatelsen for tiltaket. Nå krever kommunen at utbygger stiller sikkerhet som dokumenterer hvordan rekkefølgekravet vil bli sikret allerede i søknad om rammetillatelse. Praksisendringen fremskynder med andre ord ikke selve betalingsforpliktelsen, men det innføres et nytt krav om sikkerhetsstillelse for betalingsforpliktelsen som gjøres til et vilkår for rammetillatelse.

Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten (PBE) og Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) begrunner praksisendringen med at rekkefølgekrav i henhold til byggesaksforskriften utgjør ett av flere ytre plankrav som skal avklares i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Ved at tiltakshaver allerede ved rammesøknaden får dokumentert sikkerhetsstillelse for at tiltaket vil bli sikret opparbeidet, kan søknad om igangsettelsestillatelse behandles raskere og kommunens risiko for at nødvendig finansiering for rekkefølgekravet ikke blir oppnådd, reduseres.

Den endrede praksisen gjelder for rekkefølgeforpliktelser i alle nye planforslag som ennå ikke er sendt på offentlig ettersyn, og i planforslag som sendes på nytt på annengangs offentlig ettersyn fra og med oktober 2020.

Kommunen forutsetter at utbygger selv skal velge hvordan det stilles sikkerhet ved rammesøknaden. Blant mulige alternativer foreslås inngåelse av en utbyggingsavtale med kommunen eller tinglysing av en påkravsgaranti på eiendommen.

Praksisendringen er kritisert for ikke å ta høyde for de ulike stegene i et utviklingsprosjekt, der finanseringen som behøves for å "sikre opparbeidet" rekkefølgekrav vanligvis først oppnås i tidsrommet etter at rammetillatelse er blitt innvilget. Det vil for eksempel for boligutbyggere kunne være vanskelig å skaffe til veie sikkerhetsstillelse for høye beløp før forhåndssalget er i gang. Praksisendringen vil kunne innebære at det i fremtiden vil kreves høy grad av likviditet for å gjennomføre større utviklingsprosjekter i Oslo kommune. Det er også blitt stilt spørsmål til om praksisendringen har tilstrekkelig grunnlag i lovverket. Vi går ikke nærmere inn på denne problemstillingen her.

Rekkefølgekrav nedfelt i reguleringsplaner vil kunne omfatte fylkeskommunal infrastruktur, for eksempel etablering eller omlegging av fylkeskommunal vei. Etter ferdigstillelse av slike rekkefølgekrav, vil utbygger vanligvis overføre infrastrukturen vederlagsfritt til fylkeskommunen.

Utbyggere har normalt ikke fradragsrett for merverdiavgift på kostnader til slike arbeider, hvilket innebærer at utbygger som utgangspunkt må bære merverdiavgiftkostnadene. Det har imidlertid blitt en etablert praksis å avtale at utbygger skal gjøre bruk av kommuner og fylkeskommuners kompensasjonsrett etter MVA-kompensasjonsloven. Gjennom avtale om å overføre justeringsrett for merverdiavgift ved etablering av offentlig infrastruktur, reduseres MVA-kostnaden for utbygger.

For arbeider som skal overføres til Viken Fylkeskommune er denne praksisen nå endret. Den 27. oktober 2021 ble det av fylkestinget vedtatt at Viken fylkeskommune ikke lenger skal inngå slike avtaler med private utbyggere. Det følger av vedtaket at fylkeskommunen kan inngå avtaler om overføring av justeringsplikt for å sørge for at utbyggere beholder fradragsrett etter MVA-loven, men at det ikke lenger skal benyttes avtaler om justeringsrett eller anleggsbidrag for å legge til rette for at private utbyggere uten fradragsrett får tilgang til MVA-kompensasjon.

Manglende gjennomføring av MVA-kompensasjon vil resultere i økte kostnader boligprosjektene som involverer fylkeskommunal infrastruktur.