Reduserer innhenting av tilstandsrapport og tegning av boligselgerforsikring selgers opplysningsplikt?

Ved boligkjøp vil kjøpsbeslutningen i stor grad bygge på opplysninger gitt fra selger gjennom bl.a. prospekt, egenerklæring og tilstandsrapport. Etter avhendingsloven (avhl.) hefter selger som utgangspunkt for riktigheten av de opplysningene som er gitt til kjøper. Videre hefter selger som utgangspunkt for at kjøper har fått alle opplysninger selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Boligselger har på sin side en interesse i å redusere sitt potensielle mangelsansvar overfor kjøper. Overskuddet fra boligsalget benyttes typisk til investering i ny bolig, og et mangelskrav knyttet til tidligere boligsalg kan være ødeleggende for privatøkonomien.

For å redusere selgers ansvar for mulige feil og mangler, har det ved salg av brukt bolig nærmest unntaksfritt blitt tatt såkalte «as is»- eller «som den er»‑forbehold. Med virkning fra 1. januar 2022 er det i forbrukerforhold ikke lenger adgang til å ta slike generelle forbehold. Et forbehold vil uansett, både før og etter lovendringen, stå tilbake for selgers opplysningssvikt. Videre går selgers opplysningsplikt foran kjøpers undersøkelsesplikt, jf. avhl. § 3-10 tredje ledd.

Oppfyllelse av den lovfestede informasjonsplikten foregår gjerne ved at selger innhenter en tilstandsrapport, som skal gi en objektiv beskrivelse av eiendommen. Kvaliteten av slike tilstandsrapporter er imidlertid varierende, og lovgiver har gjennom de seneste endringene i avhendingsloven forsøkt å gi selger et incitament til å innhente en tilstandsrapport som oppfyller nærmere spesifiserte krav, ved at det nå fremgår uttrykkelig av avhl. § 3-10 første ledd at "kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i". I et forsøk på å gi en tryggere bolighandel, er det også vedtatt en egen forskrift (FOR-2021-06-08-1850) med detaljerte bestemmelser om hvilke opplysninger tilstandsrapporten må inneholder for å gis virkning etter avhl. § 3-10 første ledd. Lovendringen medfører imidlertid ingen plikt for selger til å innhente en tilstandsrapport i forbindelse med salget. Endringene i avhendingsloven er nærmere omtalt i en egen artikkel.

Som nevnt innledningsvis, kombineres gjerne innhenting av tilstandsrapport med tegning av en boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring). Tegning av boligselgerforsikring medfører i korthet at et forsikringsselskap på vegne av selger håndterer eventuelle mangelskrav kjøper måtte fremme, hvor forsikringsselskapet, innenfor vilkårene og beløpsbegrensningene i forsikringsavtalen, også dekker prisavslag, erstatning og hevingsoppgjør overfor kjøper. Boligselgerforsikringen gir ikke kjøper utvidede rettigheter under avhendingsloven, men overfører i stor grad selgers mangelsansvar til forsikringsselskapet.

Innhenting av en tilstandsrapport og/eller tegning av boligselgerforsikring fritar imidlertid ikke selger helt for mangelsansvar. Rettslig sett identifiseres selger med den bygningskyndige som utarbeider tilstandsrapporten, jf. bl.a. Rt. 2001 s. 369. Feil og forsømmelser på den bygningskyndiges side kan således medføre mangelsansvar for selger – uten at selger nødvendigvis kan rette et krav bakover mot den bygningskyndige. Videre synes det for mange selgere å komme som en overraskelse at forsikringsselskapet kan snu seg og søke regress mot selger for å ha forårsaket en utbetaling til kjøper – f.eks. gjennom å ha gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger i salgsprosessen. Problemkomplekset kan illustreres gjennom to relativt ferske dommer fra slutten av 2021.

Hovedspørsmålet i saken var hvorvidt et forsikringsselskap, som hadde utbetalt et prisavslag på NOK 700 000 til en boligkjøper grunnet uriktige opplysninger, kunne kreve regress fra selger. Bakgrunnen for regresskravet var at det i selgers egenerklæringsskjema ikke var gitt opplysninger om at et tilbygg var oppført uten nødvendig byggetillatelse.

I avsnitt 45 uttalte Høyesterett at:

"Hensynet til selskapets premieberegning og vilkårsutforming tilsier at det bør kunne føre til avkortning etter § 4-2, jf. § 4-1 at forsikringstakeren har gitt uriktige eller ufullstendige svar på spørsmålene i egenerklæringsskjemaet. Som jeg allerede har vært inne på, utgjør egenerklæringen med bekreftelse på at opplysningene om eiendommen er gitt «etter beste skjønn», selve grunnlaget for partenes inngåelse av avtalen om eierskifteforsikring. At avtalemekanismen er innrettet slik at selskapet ikke foretar en konkret risikovurdering i forbindelse med tegningen, kan da ikke være avgjørende."

I forlengelsen avviste Høyesterett selgers anførsel om at avkortning i forsikringsdekningen på bakgrunn av ufullstendige eller uriktige opplysninger i egenerklæringen ville gjøre forsikringen innholdsløs. I avsnitt 55 presiserte Høyesterett at selger var nærmest til å bære risikoen for egen opplysningssvikt:

"Også prevensjonshensynet og hensynet til at forsikringstakeren er nærmest til å bære risikoen for egen opplysningssvikt, taler for at avkortningsregelen i § 4-2 kommer til anvendelse ved uriktig utfylte egenerklæringer. Ved utformingen av avkortningsreglene ble det lagt vekt på at «de skal virke preventivt og at de ikke må komme i strid med solidaritetstanken innen forsikring», jf. Ot.prp.nr.49 (1988–1989) side 55. Også i Rt-2008-1078 avsnittene 33 følgende ble hensynet til «hvem som bør bære det endelige ansvaret» tillagt vekt ved vurderingen av selskapets direktekrav mot takstmannen og dennes forsikringsselskap."

Resultatet i saken ble 100 % avkortning, dvs. at selger ble holdt ansvarlig for hele prisavslaget forsikringsselskapet hadde utbetalt til boligkjøper. Bakgrunnen var at domstolen fant det bevist at selger var sterkt å bebreide for de uriktige opplysningene i egenerklæringen. Etter forsikringsavtaleloven § 4-2 annet ledd er skyldkravet kun at forsikringstaker (selger) "ikke bare er lite å legge […] til last". Kravet innebærer at uaktsomheten på selgers side må være mer enn helt ubetydelig.^[2] Graden av bebreidelse av selger oversteg klart denne terskelen, og de uriktige opplysningene i egenerklæringen medførte således at selger satt igjen med det fulle mangelsansvaret – selv om det var tegnet boligselgerforsikring. I tillegg ble selger idømt sakskostnader for behandling i tre rettsinstanser.

Hvor kjøpers mangelskrav bygger på selgers opplysningssvikt, vil terskelen i forsikringsavtaleloven § 4-2 ofte være oppfylt. Ved opplysningssvikt vil det i normaltilfellene derfor være en risiko for hel eller delvis avkortning under boligselgerforsikringen. Hvor stor avkortningen blir, må vurderes konkret basert på selgers grad av skyld med hensyn til opplysningssvikten.

Problemstillingen om regress for opplysningssvikt var også kjernen i LB-2020-100861. I denne saken var spørsmålet om en bygningskyndig kunne holdes ansvarlig for et prisavslag på ca. NOK 440 000 som et forsikringsselskap hadde utbetalt til boligkjøper på bakgrunn av mangelfulle opplysninger om at deler av en leilighet ikke var godkjent for varig opphold.

Lagmannsretten uttalte bl.a. at:

"Hvilke rammer oppdragsgiver har satt for oppdraget, står sentralt ved vurderingen både av om informasjonen var villedende, og om informasjonsgiver opptrådte uaktsomt. Eierskifteforsikrer kan som den klare hovedregel ikke ha berettigede forventninger om å få informasjon om forhold som ikke inngikk i oppdraget til takstmannen."

På bakgrunn av at selger hadde bestilt en tilstandsrapport på grunnlag av NS 3424 undersøkelsesnivå 1, kunne det ikke stilles strenge krav til den bygningskyndiges egne undersøkelser av lovlighetsmangler. Lagmannsretten vektla også at den bygningskyndige hadde fått opplysninger fra megler om at det forelå ferdigattest, og konkluderte på denne bakgrunn med at det var aktsomt av den bygningskyndig å ikke foreta nærmere undersøkelser. Dermed kunne den bygningskyndige heller ikke holdes ansvarlig, og selgersiden kunne derfor ikke videreføre mangelskravet fra kjøper bakover mot den bygningskyndige.

I lys av de nye kravene til tilstandsrapporter i forskriften til avhendingsloven, kan det ikke utelukkes at resultatet ville blitt annerledes i dag. I denne sammenheng er det imidlertid viktig å ha i mente at det ikke er et lovpålagt krav å innhente en tilstandsrapport ifm. salg av bolig. Om det innhentes en tilstandsrapport, er det uansett ikke krav om at den oppfyller de nærmere spesifikasjonene i forskriften til avhendingsloven. Det kan med andre ord fremdeles avtales at den bygningskyndige skal utarbeide en mindre omfattende tilstandsrapport enn det som følger av forskriften, og selger kan således ha et videre ansvar overfor boligkjøper enn det den bygningskyndige har overfor selger i henhold til oppdragsavtalen mellom partene. Forbeholdene og forutsetningene i tilstandsrapporten kan også slå uheldig ut dersom selger forsømmer sin plikt til å gjennomgå og verifisere innholdet i rapporten.

Selgers opplysningsplikt står svært sentralt ved salg av fast eiendom. Selv om innhenting av tilstandsrapport og tegning av boligselgerforsikring reduserer selgers risiko ved eventuelle mangelskrav fra boligkjøper, sitter selger med en ikke-ubetydelig risiko dersom det foreligger opplysningssvikt på selgers side.

I denne forbindelse er det viktig å ha klart for seg at selger identifiseres med eventuelle feil og forsømmelser hos den bygningskyndige som har utarbeidet tilstandsrapporten på vegne av selger. Videre blir ikke selger fri for ansvar gjennom tegning av en boligselgerforsikring, dette da forsikringsselskapet etter forholdene kan fremme regresskrav mot selger for krav forsikringsselskapet har utbetalt til boligkjøper. 

Uavhengig av om det foreligger en tilstandsrapport og/eller er tegnet boligselgerforsikring, bør selger alltid oppfylle sin lovfestede opplysningsplikt på en samvittighetsfull måte gjennom å gi så presise og utfyllende opplysninger som mulig. Som det forutsettes i forarbeidene til avhendingsloven, bør selger heller si «for mye enn for lite» i forbindelse med salget av eiendommen.

 ^{[1] Se Forbrukerrådet, «Rapport om eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring», (2017), s. 19
 [2] Se Hans Jacob Bull, «Forsikringsrett», Universitetsforlaget, 2008 s. 283}