Eiendomstransaksjoner – hva avtaler partene i praksis?

Årets statistikk er basert på et representativt utvalg av transaksjonene hvor Schjødt har bistått i 2021. Statistikken er basert på de transaksjoner som har vært gjenstand for avtaleverk eller kommersielle betingelser som er egnet til å gi et representativt sammenligningsgrunnlag. Transaksjoner med eiendomsverdi under 50 millioner kroner er også unntatt fra statistikken. Med denne avgrensningen er det totalt 50 eiendomstransaksjoner med en samlet verdi på ca. 35 milliarder kroner, hvor Schjødt bistod enten selger eller kjøper i kontraktsforhandlingene, som danner grunnlaget for årets statistikk.

Av de 50 kontraktene som ligger til grunn for statistikken, var 45 (dvs. 90 %) basert på 2019/2020-versjonen av den såkalte "meglerstandarden", som er en kjøpekontraktsmal som utarbeides og oppdateres jevnlig. 2019/2020-versjonen er per dags dato den nyeste versjonen som er utarbeidet av meglerstandarden. Tre av transaksjonene var basert på en eldre utgave av meglerstandarden, mens to transaksjoner ikke var basert på noen versjon av meglerstandarden. Til sammenligning ser vi av fjorårets statistikk at 2019/2020-versjonen av meglerstandarden ble brukt i kun 69 % av transaksjonene for 2020. Siste utgave av meglerstandarden har dermed fått et tydelig fotfeste i bransjen og danner det kontraktsmessige utgangspunktet for nesten alle eiendomstransaksjoner.

En annen trend for transaksjonsåret 2021 er at vi ser en økning i antall garantiforsikrede transaksjoner, såkalt "W&I Insurance". I 2021 var åtte av transaksjonene garantiforsikret – en dobling av antall garantiforsikrede transaksjoner sammenlignet med våre tall fra transaksjonsåret 2020, hvor kun fire transaksjoner var forsikret. Det totale antallet garantiforsikrede transaksjoner er dermed fortsatt forholdsvis lavt, men økningen er likevel tydelig. Garantiforsikrede kjøpekontrakter har en egen versjon av meglerstandarden, som blant annet inneholder en mer omfattende garantikatalog og utvidede reklamasjonsfrister sammenlignet med den alminnelige versjonen av meglerstandarden. Det kan leses mer om garantiforsikringer i artikkelen om garantiforsikring i eiendomstransaksjoner her.

I transaksjonsåret 2020 fikk endringene i aksjeloven § 8-10 og opphevelse av tilhørende forskrift for eiendomstransaksjoner ("unntaksforskriften") stor oppmerksomhet. Aksjeloven § 8-10 legger begrensninger på selskapets mulighet til å bistå med oppkjøpsfinansiering for kjøp av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap. Tidligere medførte unntaksforskriften et vidtrekkende unntak fra aksjeloven § 8-10 for eiendomsselskaper, men etter lovendringene er eiendomsselskaper omfattet av de begrensningene i aksjeloven § 8-10 som gjelder i dag, på lik linje som andre typer selskaper. Disse endringene trådte i kraft 1. januar 2020, og i kjølvannet av ikrafttredelsen har det hersket en usikkerhet i bransjen knyttet til håndteringen av det nye regelverket, og ulike fremgangsmåter har vært tatt i bruk. I 2021 synes praksis for håndteringen av bestemmelsen å ha festnet seg. I 25 av 50 transaksjoner ble det ytt en form for lånefinansiering som normalt ville foranledige krav om sikkerhet og tilhørende håndtering i tråd med prosedyren i aksjeloven § 8-10. I 21 av disse 25 tilfellene ble dette håndtert ved at et tomt pant har blitt tinglyst i forkant av closing, slik at det forut for closing ikke er ytt noen egentlig finansiell bistand som rammes av aksjeloven § 8-10, etterfulgt av at det nye, kjøpervalgte styret i målselskapet i etterkant av closing har vedtatt å yte finansiell bistand etter aksjeloven § 8-10 og pantet dermed reelt etableres og blir virksomt. I de resterende fire transaksjonene ble dette håndtert ved at målselskapet ikke stilte eiendomspant i forbindelse med transaksjonen, men at det heller ble stilt aksjepant eller annen sikkerhet uten målselskapets involvering.

For årets transaksjoner ser vi en tydelig økning i lengden på de gjennomsnittlige reklamasjonsfristene sammenlignet med tallene fra 2020. For ordinære garantier var lengden på den gjennomsnittlige reklamasjonsfristen i 2021 på 17,6 måneder, mens tilsvarende tall for 2020 var 15,3 måneder. For de såkalte "fundamentale garantiene", hvor det gjerne avtales lengre reklamasjonsfrister, var lengden på den gjennomsnittlige reklamasjonsfristen 4,5 år for 2021 – opp fra 4,1 år for 2020. Dette henger trolig nært sammen med at meglerstandarden fra 2020 benyttes i større grad i 2021 enn den ble brukt i 2020. Den foregående utgaven av meglerstandarden (fra 2015) hadde en reklamasjonsfrist på 12 måneder for de ordinære garantiene og 3 år for de fundamentale garantiene. Den gjeldende utgaven av meglerstandarden (fra 2019/2020) har derimot en reklamasjonsfrist på 18 måneders for ordinære garantier, og 5 år for fundamentale garantier.

Våre transaksjoner fra 2021 viser også at meglerstandardens regulering av risikoens overgang fravikes i stor grad. Etter meglerstandarden er det flere av garantiene som avgis allerede ved signering og ikke på det senere tidspunktet for overtakelse, herunder de rene opplysningsgarantiene i kapittel 7 bokstav a) og b), garantiene vedrørende leieavtaler i bokstav n) og garantien vedrørende offentlige pålegg i bokstav o). Dette innebærer at kjøper overtar risikoen for disse forhold fra signeringstidspunktet. Kun 19 % av transaksjonene fra 2021 fulgte en slik løsning. Sett bort ifra de rene opplysningsgarantiene i bokstav a) og b), avtalte man i hele 81 % av transaksjonene for 2021 seg bort fra meglerstandardens regulering på dette punkt slik at garantiene først ble avgitt ved tidspunktet for overtakelse. Dette vitner om at eiendomsbransjen er nokså samstemte om fravikelsen av meglerstandarden og at meglerstandardens regulering på dette punkt fremstår som lite representativ for markedspraksis.

En annen klar tendens for årets transaksjoner, er at det gjøres unntak fra de beløpsmessige minimumstersklene, gjerne kalt "de minimis" og "basket", for skatte- og avgiftsgarantiene. "De minimis" er en verditerskel som enkeltstående krav må overstige for å kunne gjøres gjeldende av kjøper som brudd på selgers mangels- og garantiansvar. "Basket" er en verditerskel som kjøpers samlede mangels-/garantikrav må overstige for å kunne gjøres gjeldende mot selger. Tersklene er kumulative og begge terskler må således være oppfylt for krav som skal medregnes og gjøres gjeldende mot selger. Etter meglerstandarden gjelder "basket" og "de minimis" også for krav knyttet til skatte- og avgiftsgarantiene. Årets statistikk viser at meglerstandardens ordning her ble fraveket i 89 % av transaksjonene, slik at "de minimis" og "basket" ikke gjelder for skatte- og avgiftsgarantiene. Årets statistikk viser også at balansegarantien, som etter meglerstandarden normalordning ikke er en fundamental garanti, i 30 % av transaksjonene var inntatt i definisjonen av de fundamentale garantiene, eller på annen måte ble regulert slik at "de minimis" og "basket" heller ikke gjelder for balansegarantien.

Dette utgjør kun noen av forholdene vi har analysert som en del av transaksjonsstatistikken. Vi oppfordrer til å ta kontakt for en nærmere presentasjon av transaksjonsstatistikken og trendene i eiendomsmarkedet dersom dette er av interesse.