Lovendringer for tryggere bolighandel

Det er i dag alminnelig praksis at selger benytter seg av et såkalt "som den er"- forbehold ved salg av eiendom. Selger er i et slikt tilfelle bare ansvarlig for mangler som medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9. Dette medfører at det i utgangspunktet er kjøper som bærer risikoen for eventuelle skjulte mangler ved eiendommen. Når de nye endringene i avhendingsloven trer i kraft, vil dette utgangspunktet snus. Etter den nye bestemmelsen i avhendingsloven § 3-9 andre ledd har slike "som den er"-forbehold og lignende generelle forbehold ingen virkning ved forbrukerkjøp. Dette medfører at man ved mangelsvurderingen ved forbrukerkjøp faller tilbake på de alminnelige utgangspunktene som følger av loven for øvrig.

I forarbeidene har departementet uttalt at endringene er ment å gi selgere kontraktsrettslige insentiver til å legge frem all informasjon om boligen og tilstandsrapport ved boligsalg i forbrukerforbehold. Etter gjeldende rett har selger liten oppfordring til å undersøke og fremlegge informasjon om boligen, ettersom skjulte mangler i utgangspunktet er kjøpers risiko. Lovgiver antar at man ved å snu utgangspunktet til at selger overtar ansvaret for skjule mangler, oppnår at selger får et større insentiv til å foreta nødvendige undersøkelser og fremlegge informasjon til kjøper, og at dette igjen vil kunne bidra til at flere skjulte mangler avdekkes forut for kjøpet.

Selger kan likevel, også etter lovendringen, ta mer spesifiserte forbehold ovenfor kjøper. Men etter den nye bestemmelsen i § 3-9 andre ledd andre punktum, kreves det ved forbrukerkjøp at et forbehold er spesifisert nok til at det kan virke inn på kjøpers vurdering av eiendommen.

Et annet grep lovgiver har tatt for å minske konfliktene ved boligsalg, er å lovfeste en minsteterskel for mangelskrav. En ny bestemmelse om dette er inntatt i avhendingsloven § 3-1 fjerde ledd, og det fremgår her at "[k]jøparen må sjølv dekke tap og kostnader ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikke anna er sagt i lova". I lovens forarbeider omtales regelen som en egenandel for kjøperen. Etter bestemmelsen må kjøper dekke egenandelsbeløpet i alle tilfeller hvor eiendommen har en mangel, også hvor kostnadene overstiger NOK 10 000. Tanken bak denne egenandelen er at kjøperen trolig ikke vil være interessert i å tviste om en mangel som i liten grad overstiger egenandelbeløpet på 10 000, ettersom en rettslig forfølgelse av mangelen vil kunne koste mer enn han vil tjene på dette.

Regelen gjelder for samtlige mangler ved eiendommen sett under ett. Det gjelder altså ikke én minsteterskel for hver enkelt mangel, men flere mangler kan kumuleres. Dersom tapet eller kostnaden ved en mangel ikke overstiger 10 000 kr, trekkes beløpet fra egenandelen slik at det blir en tilsvarende mindre egenandel for eventuelle øvrige mangler ved eiendommen.

Etter § 3-1 fjerde ledd andre punktum gjelder ikke denne minsteterskelen for "avtalar der ein bygning er seld som ny".

For å redusere antall konflikter ved boligsalg, har lovgiver ønsket å påse at kjøper ikke har urealistiske forventninger ved kjøp av brukte boliger. Den som kjøper en brukt bolig kan normalt ikke forvente at boligen er i perfekt stand. Det er derfor gjort endringer i avhendingsloven § 3-2, hvor nytt første ledd lovfester det såkalte abstrakte mangelsbegrepet. Her fremgår at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. Det er presisert i forarbeidene at den nye bestemmelsen er tatt med av pedagogiske hensyn, og at den viderefører gjeldende rett slik denne kommer til uttrykk i rettspraksis.

Etter gjeldende rett finnes ingen bestemmelse som direkte regulerer situasjonen hvor bygningens areal viser seg å være mindre enn det selger har opplyst om. I rettspraksis er det imidlertid utviklet en slik regel basert på en analogisk anvendelse av avhendingslova § 3-3, som omhandler arealavvik for tomter. Etter denne regelen kreves at arealavviket er av en viss størrelse for å at dette skal utgjøre en mangel.

Lovgiver har ment at det er behov for en forenkling og en klargjøring av rettstilstanden for innendørs arealsvikt og har derfor nå vedtatt en ny bestemmelse om dette i avhendingslova § 3-3 andre ledd første punktum. I den nye bestemmelsen står det at det "er en mangel dersom bygningar på eigedomen har mindre areal enn det som er opplyst av seljaren eller medhjelparane til seljeren, så framt avviket er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter." Det er med dette presisert hvor stort avviket må være for at det skal anses som en mangel.

Den nye bestemmelsen om arealavvik kommer imidlertid kun til anvendelse dersom arealopplysningen fra selger ikke samsvarer med de faktiske målene. Av forarbeidene fremgår det at det er tillatt å benytte cirka-angivelser av arealmål dersom dette er tilstrekkelig fremhevet og begrunnet i et reelt behov. Cirka-angivelser vil derimot ikke kunne vektlegges særlig dersom målingen er foretatt av en profesjonell, eller dersom området er åpenbart enkelt å måle.

Til tross for at disse vilkårene er oppfylt, er det etter bestemmelsens andre punktum "likevel ikkje ein mangel dersom seljaren godtgjer at kjøparen ikkje la vekt på opplysninga." Departementet har i forarbeidene uttalt at det må foreligge helt konkrete omstendigheter som tilsier at kjøperen ikke tok hensyn til arealopplysningen i kjøpsbeslutningen, budgivningen eller lignende for at unntaket skal komme til anvendelse. Selgeren har bevisbyrden for at slike konkrete omstendigheter foreligger.

Etter § 3-10 første ledd første punktum kan kjøper ikke gjøre gjeldende som en mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Lovgiver har ved endringene i avhendingsloven presisert i andre punktum at "kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydelig fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å sejte seg inn i." Denne presiseringen medfører at slike forhold ikke kan påberopes av kjøper som mangler, uavhengig av om kjøper rent faktisk er kjent med forholdene eller ei. Endringen er langt på vei en videreføring av gjeldende rett, og en naturlig konsekvens av selgers utvidede ansvar for skjulte mangler. Hovedformålet bak bestemmelsen er å bevisstgjøre kjøper på viktigheten av å sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen, samt å øke selgers insentiver til å fremlegge tilstandsrapport.

Etter bestemmelsen er det bare de omstendigheter som "tydelig" går frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter som kjøperen regnes for å kjenne til. Enhver opplysning vil derfor ikke anses som kjent av kjøper. Vilkåret er ment å legge føringer for opplysningenes form og innhold. I forarbeidene har departementet nevnt som eksempel at viktige opplysninger om risiko bør stå klart frem i forhold til øvrig tekst, og at det ikke er tilstrekkelig med "nakne" opplysninger i salgsdokumentasjonen hvor en nærmere forklaring ville vært naturlig.

Det følger videre av § 3-10 første ledd tredje punktum at departementet i forskrift kan gi bestemmelser om hvilke krav som må være innfridd for at en tilstandsrapport skal ha virkning som nevnt i bestemmelsens andre punktum, det vil si at kjøperen anses å kjenne til omstendighetene som her tydelig fremgår. Slik forskrift ble fastsatt av Kommunal- og moderniseringsdepartementet 8. juni 2021, se mer om dette nedenfor.

Etter gjeldende rett er det ingen krav om bruk av tilstandsrapporter i forbindelse med salg av eiendom. Det stilles heller ikke krav til hva som skal undersøkes og dokumenteres i en slik rapport. Rapportene som benyttes i dag baseres i utgangspunktet kun på visuelle observasjoner av lett tilgjengelige overflater.

Den nye forskriften trer i kraft 1. januar og oppstiller en rekke detaljerte minstekrav til tilstandsrapporter. Forskriften regulerer både hva som skal undersøkes, herunder hvilke rom og bygningsdeler, og hvordan undersøkelsene skal gjøres for de enkelte deler av eiendommen. Forskriften stiller eksplisitte og detaljerte krav til undersøkelser av følgende rom og bygningsdeler:

Til forskjell fra gjeldende praksis skal den bygningssakkyndige nå i større grad flytte på møbler og inventar, samt foreta diverse målinger. Det stilles for eksempel krav om at den bygningssakyndige skal bore et hull på minimum 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, for å undersøke om et våtrommet har fuktskader. I tilstandsrapporten skal det fastsettes en tilstandsgrad fra 0-3 for hvert enkelt rom eller bygningsdel avhengig av størrelsen på avvikene. Dersom et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3 skal den bygningskyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensene av dette, samt gi et anslag på utbedringskostnader for de deler som gis tilstandsgrad 3.

Dersom tilstandsrapporten oppfyller forskriftens minstekrav, anses rapporten som "godkjent", jf. 1-5 første ledd første punktum. Den rettslige virkningen av at tilstandsrapporten er "godkjent" i forskrifts forstand, er etter bestemmelsens andre punktum at kjøperen regnes for å kjenne til de omstendigheter som tydelig går frem av den godkjente tilstandsrapporten, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum. Forhold som kjøper kjente til ved avtaleinngåelsen, kan som tidligere nevnt, ikke gjøres gjeldende som en mangel. Selgeren kan dermed sikre seg mot fremtidige mangelskrav fra kjøper ved å innta opplysninger om relevante forhold i en takstrapport som oppfyller kravene i forskriften.

Etter avhendingslovens § 3-10 regnes imidlertid kjøper også for å kjenne til forhold som går tydelig frem av "andre salgsdokumenter" kjøper er gitt mulighet til å sette seg inn i. I sitt høringsinnspill til den da foreslåtte forskriften, viste Advokatforeningen til at dette kan reise spørsmål om hva som egentlig er ment å være rettsvirkningen av bestemmelsene i forskriften. Slik Advokatforeningen oppfattet ordlyden i bestemmelsen, skulle selger tilsynelatende kunne fremlegge andre former for rapporter eller ikke godkjente tilstandsrapporter, som dermed ville omfattes av vilkåret "andre salgsdokumenter" og derfor anses som kjent av kjøper – selv om de ikke oppfyller kravene i forskriften.

Denne problemstillingen var også adressert av departementet i forarbeidene til endringene i avhendingsloven. I merknadene til § 3-10 er det presisert at "øvrige salgsdokumenter" for alle praktiske formål vil dreie seg om selgers egenerklæringsskjema og eiendomsmeglerens salgsoppgave (prospekt). Videre er det i proposisjonen på s. 72 lagt til grunn at kjøper "anses som aktsom uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften". Departementet uttalte at domstolen må finne måter å skjære gjennom på hvis omgåelser av den karakter som Advokatforeningen trekker frem blir et problem. Departementet mente at det ville være nærliggende å se dette slik at informasjon som typisk bare vil fremgå av en tilstandsrapport, eller som vanligvis bygger på en undersøkelse fra en bygningssakkyndig, ikke får virkning for mangelsspørsmålet med mindre informasjonen samtidig er inntatt i en "godkjent" tilstandsrapport. Departementet la videre til grunn at man eventuelt må fingere en aktsom uvitenhet hos kjøper i et slikt tilfelle hvis forskriftskravene skal virke etter sitt formål. På bakgrunn av disse uttalelsene i lovens forarbeider, er det derfor nærliggende å konkludere med at begrepet "andre salgsdokumenter" må forstås relativt snevert, og at tilstandsrapporter som ikke oppfyller vilkårene i forskriften ikke skal omfattes av dette unntaket for "andre salgsdokumenter". Dermed er det tilsynelatende bare forhold som fremgår av tilstandsrapporter som oppfyller forskriftens minstekrav kjøper anses å kjenne til etter avhendingsloven § 3-10.

I forskriftens § 1-5 andre ledd får en rapport likevel virkning etter avhendingslova § 3-10 "dersom avvikene er ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang". Hva som ligger i vilkåret "ubetydelig" vil bero på en konkret vurdering av det enkelte tilfelle. I høringsnotatet er dette omtalt som en sikkerhetsventil, noe som indikerer at bestemmelsens anvendelsesområde ikke er ment å være bredt. Det vises til at det vil innebære en urimelig eller tilfeldig fordel for kjøper dersom man ser bort fra rapporten når mangelen ved rapporten er ubetydelig.

I høringsnotatet var det opprinnelig foreslått å innføre krav til formelle kvalifikasjoner og relevant praksis for den bygningssakkyndige som skal undersøke salgsobjektet og utarbeide tilstandsrapporten. Forslaget bestod i at det skulle stilles krav om grunnutdannelse på minst 120 studiepoeng høyere fagskolegrad innen bygg, samt krav om minst to års erfaring fra tilstandsrapportering eller annen nærmere definert praksis. Departementet valgte imidlertid å ikke videreføre bestemmelsen i den endelig vedtatte forskriften. Dette medfører i realiteten at hvem som helst kan opptre som bygningssakkyndig i henhold til forskriften.

En rekke aktører i bransjen har kritisert forskriften for manglende krav til kompetanse. Departementet har på sin side begrunnet beslutningen om å ikke stille kompetansekrav til den bygningssakkyndige med at deres undersøkelser ikke har avdekket dokumentasjon som tilsier at mangelfulle tilstandsrapporter skyldes manglende kvalifikasjoner blant takstmenn. Departementet har imidlertid uttalt at det på sikt vil vurderes å innføre slike kvalifikasjonskrav dersom kvaliteten på tilstandsrapporter ikke blir bedre.

Forskriften er også kritisert for ikke å ha regulert ansvarsforholdet mellom selger, den engasjerte bygningssakkyndige og kjøper nærmere. Advokatforeningen uttalte i høringsrunden at de så det som en stor svakhet at forslaget ikke adresserte den bygningskyndiges økonomiske ansvar ovenfor henholdsvis selger og kjøper. De etterlyste blant annet reguleringer av i hvilken grad kjøper kan rette krav mot den bygningssakyndige, ansvar for (feil-)prising av mangler i tilstandsrapporten, samt reklamasjonsbestemmelser for kjøpers og selgers krav mot den bygningssakkyndige.

Advokatforeningen pekte også på at selger langt på vei hefter objektivt på grunnlag av feil og mangler, hvor profesjonsansvaret for den bygningssakyndige er et strengt culpa-ansvar. Dette medfører at det kan forekomme visse situasjoner hvor selger er ansvarlig ovenfor kjøper, mens den bygningssakkyndiges profesjonsansvar ikke slår inn. Advokatforeningen mente at dette "avviket" burde tettes, slik at det vil enklere å gå på den bygningssakkyndige. Dette ble imidlertid ikke fulgt opp av departementet.

Rettstilstanden per nå er derfor i tråd med generelle kontraktsrettslige prinsipper hvor en kontraktspart identifiseres med sin kontraktsmedhjelper, her den byggesakkyndige, som kontraktsparten benytter til å oppfylle sine forpliktelser. Den byggesakkyndige kan imidlertid være ansvarlig direkte overfor kjøperen etter et strengt ulovfestet profesjonsansvar, jf. Rt. 1995 s. 1350. Selgers eierskifteforsikringsselskap kan kreve regress fra den byggesakkyndige for de utbetalinger de har foretatt til kjøper på bakgrunn av den bygningssaksyndige sine feil, jf. Rt. 2008 s. 1078.

Denne rettstilstanden underbygger at viktigheten av å tegne eierskifteforsikring vil øke ved innføringen av de nye reglene, ettersom selger står i fare for å bli økonomisk ansvarlig for de mangler som foreligger ved den bygningssakkyndiges undersøkelser og tilstandsrapport. Ettersom det per nå ikke stilles kvalifikasjon- eller kompetansekrav til den bygningssakkyndige, er det trolig også større risiko for at slike mangler kan forekomme.

Det overordnede formålet bak de foreslåtte endringene er å minske omfanget av konflikter som forekommer i forbindelse med salg av bolig og fritidsbolig, og å sikre en tryggere bolighandel for forbrukere.

Det er mulig at de vedtatte endringene vil kunne lede til færre konflikter om såkalte skjulte mangler i forbindelse med boligsalg, ettersom endringene gir intensiver for selger til å sikre at mest mulig informasjon om eiendommen kommer frem i lyset før overdragelsen. På samme måte gir de nye reglene kjøper insentiver til å sette seg grundig inn i informasjonen som fremlegges av selger og megler. Endringene gir også kjøper et bedre vern i og med at kjøper ikke lenger bærer risikoen for skjulte mangler ved boligen som overstiger en økonomisk verdi på NOK 10 000. Gjennom dette kan det sies at endringene bidrar til en tryggere bolighandel for kjøper.

Selger vil derimot overta risikoen for skjulte mangler, og derav få et dårligere vern ved ikrafttredelsen av de nye reglene. Det er derfor nærliggende å anta at bruken av og viktigheten ved en god boligselgerforsikring blir desto større.

Hvorvidt endringene vil lede til færre konflikter mellom selger og kjøper ved boligsalg mer generelt er derimot mer usikkert. Det kan hevdes at flere av de nye reglene i avhendingsloven og forskriften vil kunne ha et stort tvistepotensiale. Dette gjelder blandt annet reglene om hva kjøper anses å kjenne til, herunder hva som går "tydelig frem av en tilstandsrapport", og hva som går frem av "andre salgsdokumenter". Det samme vil trolig kunne gjelde vurderingen av om en tilstandsrapport er "godkjent" etter forskriften, eller om avvikene ved tilstandrapporten er så "ubetydelige" at kjøper likevel anses å kjenne til det opplyste. Det kan også stille spørsmål om det uklare ansvarsforholdet mellom selger, den bygningssakkyndige og kjøper kan bidra til en økning i antall tvister. Boligkjøp er den største invisteringen de fleste gjør i løpet av sitt liv, og det er ofte knyttet mye følelser til et slikt kjøp. Det er derfor naturlig å anta at konfliktnivået og antall tvister ved boligsalg vil fortsatte å være høyt, også etter ikrafttredelsen av de nye reglene.